如果你把房子长期出租、短租（例如 Airbnb）、或偶尔租给别人使用，那么报税时就必须处理 Rental Income（出租收入）。
出租活动在税表上属于 被动收入（Passive Activity），并且要在 Schedule E 中申报。
很多人以为出租收入就是“租客给我多少钱，我就填多少钱”，但 IRS 的定义远不止如此。
下面带你了解出租收入到底如何计算。
一、出租收入的定义（Gross Rental Income）
出租收入不只是每月租金而已。IRS 认为，只要是“因为出租房产而收到的利益”，都属于收入的一部分。
出租收入包含以下几类：
1. 租金（Rent）
最基本的收入，就是租客按月或按年支付的租金。
2. 预付租金（Prepaid Rent）
租客提前支付的租金，无论覆盖未来多久，都必须计入收到当年的收入。
例如：租客一次付了 6 个月的房租
→ IRS 要求你在收到的当年全部计入收入。
3. 不可退还押金（Nonrefundable Deposit）
如果押金不是为了保证房屋损坏，而是属于“不退还的费用”，IRS 会把它当作收入。
4. 租约取消费用（Rent Cancellation Payment）
租客为了提前解约支付的费用，也算出租收入。
5. 用“劳务或改造”抵租金（Improvement-in-Lieu-of-Rent）
如果租客帮你装修房子、修缮屋顶、粉刷房屋，并且你同意减少租金或抵房租：IRS 要求你把这项服务或改造的**公平市价（FMV）**算作出租收入。
二、出租费用（Rental Expenses）
出租收入不用全部交税。合法的出租费用可以用来抵扣出租收入，从而降低你需要缴税的金额。
可以扣除的费用包括：
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房贷利息
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房产税
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保险费用
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修缮与维护（repair & maintenance）
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物业管理费
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水电气（由房东支付的部分）
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广告费用
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费用摊销（例如 closing cost 的 amortization）
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折旧（Depreciation）
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清洁费
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会计师费用
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Airbnb 平台服务费（如适用）
简单来说，只要是房东为了保持房屋出租状态而产生的合理费用，都有可能是可扣除的。
三、出租收入计算公式
房屋出租的净收入（或亏损）公式非常简单：出租总收入－ 出租相关费用＝ 净出租收入（Net Rental Income）或＝ 净出租亏损（Net Rental Loss）
通常这些数字都填写在 Schedule E 中。
四、什么时候出租收入可以不用申报？
税法有一个非常特别的规则：
如果房子一年出租不超过 14 天（少于 15 天），
→ 出租收入完全不用申报，也不用缴税！
这就是所谓的 “14-day rule”。
在这种情况下：
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出租收入不用算进总收入（Gross Income）
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但房子的相关费用（折旧、水电、修缮等）也不能作为出租费用扣除
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房贷利息和房产税可以在个人扣除项目（itemized deductions）中继续扣除
这个规则对偶尔短租房子的屋主非常有帮助，尤其是节假日短租热门地区。